法律主观：
房地产权属登记的权能包括产权确认功能、公示功能和管理功能。(一)产权确认功能房地产登记的产权确认功能，是房地产权届登记只有的确认房地产的权届状态，赋予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害，从而取得社会公认的权威。权利确认功能必须具备两个条件：一是房地产登记机关是法律规定的机关，登记程序由法律设定，登记的簿、册、证、状采用法定的形式;二是房地产登记对房产的权届状态进行实质性的审查。我国土地管理部门和房地产管理部门为房地产登记机关，登记依法定程序进行，并予以实质性审查。(二)公示功能房地产权届登记的公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。这是为维护房地产交易安全的需要，一方面可以防止不具有支配权或者不再具有支配权的人进行欺诈;另一方面公示房地产已经设立的相关权利，如抵押权，也可以防止以隐瞒权利的理疵进行交易。(三)管理功能房地产权属登记的管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。主要体现在两个方面：一是产籍管理功能，即通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据。二是审查监督功能，即通过房地产权属登记的审查程序，对房地产的方位、面积等自然状况及其权属的真实情况进行调查，核实房地产及其权届：同时，依据实体法的规定，对房地产权利的设立、变更、终止的合法件进行审查，取缔违反法律、政策和社会公共利益的行为。
法律客观：房地产权属登记的内容(一)土地权属登记土地权属登记包括土地所有权登记和土地使用权登记，具体包括国有土地使用权登记、集体土地所有权登记、集体土地建设用地使用权登记和他项权利登记。根据登记的阶段和内容不同，又可分为土地权属权的初始登记和变更登记。土地权属登记由县级以上人民政府土地管理部门负责。1、土地权属的初始登记土地权属的初始登记又称为土地总登记。土地总登记是在一定时间内，对辖区全部土地，或者全部农村土地，或者全部城镇土地进行的普遍登记，并编制成图、档、卡、簿、册，作为土地产权、产籍管理的初始资料。土地权属的初始登记应按照以下程序进行：(1)申报。土地权属单位向土地所在地土地管理机关提出权属登记申请，填写申请书，并提交下列文件资料：申请人的法人代表证明、个人身份证或户籍证明;土地权属来源证明;土地附着物权属证明。(2)地籍调查。由测绘部门伙同申请人对申请的土地进行实地查丈，确定土地的方位、面积、四至范围并绘制平面图。(3)权属审核。土地管理部门根据地籍调查结果进行审核，并将审核结果予以公告。申请人和权利相关人可对公告结果申请复查。(4)注册登记、颁发证书。公告期满，无异议的，土地管理部门将申请内容登记入册，并颁发土地权属证书。2、土地权属的变更登记土地权属的变更登记是指土地权属初始登记之后，因发生使权利变动的情况而作的变更登记。变更登记主要在以下情形下发生：(1)依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的;(2)土地他项权利登记，如抵押登记;(3)土地注销登记;(4)因房地产转让而引起土地使用权转移的;(5)因农用土地交换、调整引起土地使用权或土地所有权变更的;(6)土地合并或土地分割;(7)因权利主体机构变更、兼并等原因引起土地权属变化的;(8)因土地权利主体的名称、地址变化或变更土地的主要用途和因错漏登记的。土地的变更登记要经过申请、地籍调查、审核、登记和换证四个阶段。(二)房屋产权登记房屋的产权登记是指房屋的所有权登记。目前，房屋的产权登记制度仅适用于城镇房屋，农村房屋不适用。我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定，房屋所在地的房产管理部门是房屋产权登记的主管机关。1、房屋所有权的初始登记房屋所有权的初始登记是指新建房屋的权属登记。新建房屋，于竣工后的三个月内办理房屋所有权登记。房屋所有权的登记应按照以下程序进行：(1)申请。申请人为公民和法人，共有房屋由共有人共同申请。申请人须填写申请书，并出示个人身份证或法人资格证明，以及取得房屋产权的有关证明。(2)审查。房屋产权登记机关受理申请后，查验各项交验的文件，并通过内部档案调查和实地查丈来核实产权人是否属实，产权来源是否合法。(3)登记入册、颁发证书。登记机关根据审查结果对该房产登记入册，建档，并对申请人颁发房屋产权证，即房屋所有权证书。2、房屋所有权的变更登记房屋所有权的变更登记一般发生在以下情形：(1)因房屋买卖、赠与、继承、调拨、分析等情况引起产权人变更的;(2)因房屋改建、扩建、翻建、添加附属设施或部分拆除引起房屋变化的;(3)因房屋产权人姓名、名称、地址等变化的;(4)因设定他项权利，如设定典权、抵押权变化的;(5)注销登记的。变更登记的程序为申请、审查、变更登记和换证。