增城:老盘积极加推
广州东进战略一路高歌猛进,近年来国内首个TOD、科教城、富士康小镇等渐渐成为增城标签。广州市城市规划勘测设计研究院总规划师黄慧明认为,增城正好处于广深科创走廊的广州起点,是广州“三城一区十三节点”布局重要地区,多个节点在增城的方案有多处布局。
随着广州地铁21号线(增城广场至员村段)已全线贯通进入试运行阶段,全线开通将越来越近,未来乘坐地铁最快39分钟就可以从增城到天河。据克而瑞数据统计,上周(9月9日-9月15日)从区域网签情况来看,增城成交量排在全市首位,增城区网签成交306套,成交面积3.02万㎡。上周广州仅6盘入市,均位于东部增城区的老盘加推,金九银十期间,增城预计依然是货量比较充足的区域。
■新快报记者 何璐诗
轨道交通及产业布局 令东部区位优势提升
虽然增城整体供货结构处于调整期,但增城朱村、黄埔知识城部分临近地铁的项目,借21号线即将贯通至天河的“东风”,仍吸引不少买家入手。来自广州中原研究发展部的数据显示,成交第一大区增城8月成交18.85万㎡(1886宗),环比增加9%。
“增城作为广州东部交通枢纽备受重视,赣深客专的松山湖的专线会经过此处,还有广州铁路枢纽东北客车联络线、穗莞深城际轨道、13号线(已建)、21号线(在建),规划16号线、23号线、27号线和28号线,也在此设站。另外,广汕高铁、广河高铁两条接通之后,增城东部门户的区位优势大大提升。”广州市城市规划勘测设计研究院总规划师黄慧明认为,除了交通网路的发达,增城更引进一批重要的产业园区,并谋划国际会展区建设,最后结合粤港澳大湾区布局,构建四类产业平台,未来会有更多人才留在增城。
增城商业相对欠缺
考验房企造城能力
近年来,在增城置业的趋势越发明显,网易统计数据显示,2014年增城成交量占全市19.8%,到2018年这个数字提升至30.5%。不过,对于买家非常看重的生活配套仍在相继落地中。
广州市房协副会长、专家委副主任、深圳世联房地产顾问有限公司首席技术官黎振伟表示,“地铁、学校、商业,这三点是硬条件。相比商圈众多的天河,增城的第三产业比较欠缺,导致GDP区域排名不强。目前,增城需要的不是一个楼盘,而是一个配套完善的卫星城市。”广东中原地产项目部总经理黄韬则认为,增城有三大优势。一是不限购政策,二是1616平方公里的空间优势。三是价格优势。“还有在户型打造上,增城的项目70-80平方米都可以做到三房,这些也是优势。”
板块部分项目
敏捷绿湖首府
项目地址:广州增城挂绿新城石滩广场旁
主推户型:89㎡三房
价格:16000-17000元/㎡
项目毗邻增城新东站、新城大道二期,从敏捷绿湖首府出发到达21号线增城广场站(预计2019年年底前开通)约12公里,距离珠江新城约60公里。
目前项目加推建面89㎡三房住宅单位,社区内配备大型商业街等商业配套,会所内设置了室内外泳池、健身室、瑜伽室等康体娱乐的设施,以及占地面积约1.8万平方米的全民运动公园。教育方面,附近有黄冈中学广州增城学校、石滩中学、荔城第一中学、石滩中心小学等。
时代天汇
项目地址:广州市增城区石滩镇石顺璐622号
主推户型:96-107㎡三房
价格:待定
项目位于广州市增城区核心区挂绿新城区域,距离珠三角环线高速石滩出口约2公里。项目周边规划的沿珠三角环线高速,将形成大湾区第二科创走廊,挂绿新城将连通广州空港经济圈、中心知识城、科教城、东莞松山湖科技园、深圳大学城等创新平台,打造国际科技创新核心纽带地铁16号线,贯穿增城区地铁线,通车后将通达天河。
项目由8栋17-18层二梯四至五户的小高层洋房组成,户型均为全屋飘窗设计,拥有超大景观阳台和生活阳台,装修风格简洁大方。周边有黄冈中学(约3公里)、石滩中学等全龄教育环绕。项目距离大型综合商场较远,离增城万达广场约15公里,20分钟车程。
金地香山湖
项目地址:广州市增城区广园东中新出口新新大道北行
主推户型:100-140㎡三至四房
价格:均价16000元/㎡
装修标准:毛坯
作为金地布局广州的首个项目,这个占地4000亩的大城老盘,从2005年至今,A区的金地荔湖城,总户数3300户,早已收楼入住;B区金地公园上城也已于2015年年底交楼;C区则为目前在售的金地香山湖组团。位于东广州永和新新大道旁,位于永和镇北部,距离在建中的地铁线路21号线中新地铁站约8公里,15分钟车程。项目内部配套有楼巴接送服务,多个车次往返天河、开发区黄埔、科学城等地。生活配套较为成熟,除了有社区幼儿园、小学、商业街,还规划有社区托老所、星级酒店、运动山体公园等配套。广东外语外贸大学直接经营管理的广外附属中小学,华润万家等均有入驻。项目直线距离3-4公里有合景誉山国际等楼盘在售。
合生湖山国际
项目地址:广州市增城区新塘镇源章大道
主推户型:111-135㎡三房
价格:约19000元/㎡起
项目位于广州增城新塘陈家林生态板块的老盘,处于碧桂园凤凰城与翡翠绿洲两大盘之间。邻近广园快速、广深高速等2条交通动脉,离地铁13号线沙村站约3公里,并有多路公交接驳。距离珠江新城约35公里,自驾约45分钟车程。
项目总规划用地面积为44万㎡, 建筑面积177万㎡,整个小区容积率2.5,绿化达56%,项目共分八期开发,总户数约有1万户。周边有新塘育才中学、新塘中学、凤凰城中英文小学、育才小学等教育资源。
科慧花园
项目地址:广州市增城区地铁21号线凤岗站C出口(富士康科技小镇北侧)
主推户型:90-116㎡三房
价格:均价21000-23000元/㎡
科慧花园选址于广州东科教城板块, 是富士康、碧桂园与国企联合开发的产城融合项目。作为国家创新型特色小镇, 拥有国家4大战略支持,是集产、学、研、商、居为一体的生长型小镇,涵盖人工智能、大数据、8K技术等七大核心产业,引进中国科学院院士、长江学者等人才。年底开通的地铁21号线就在家门口,预计今年年底,在富士康科技小镇,就可快速东联增城广场、西与镇龙相接。预计明年,则可通过地铁乘搭快线,3站抵达天河,并便捷前往萝岗万达、增城万达及新塘万达。换乘穗莞深城际交通,则可前往正在快速建设中的TOD 国际新城——新塘站。建成后新塘到东莞只要10分钟左右,到深圳机场站仅需1小时。在商业上,小镇拥有约3万平方米商业配套,配建有约5000㎡底商,4000㎡shopping mall、约3000平方米医疗服务、4大主题全龄化配套以及过万方负一层地铁商圈。
保利中海金地大国璟
项目地址:广州市增城区增城大道
主推户型:72-124㎡二至三房
价格:均价22000元/㎡
项目分两期开发,位于广州增城中部,紧邻广汕公路,荔城与科教城交会中心处,距离地铁21号线钟岗站约1.8公里,距离增城广场4公里,距离珠江新城约65公里,通过增莞深高速(珠三角环线快速)、广河高速、济广高速,便捷通往市中心。占地面积约13.3万㎡,规划有约5000㎡商业街,以及打造全龄段运动公园:城市会客厅、泳池、篮球场、羽毛球场、萌宠乐园、2000㎡的儿童主题活动乐园等。其中值得留意的是建面72㎡户型,紧凑地打造出三房两厅一卫设计,其客厅开间约3.3米,卧室开间约2.9米,景观阳台有5米的阔度。如果是二胎家庭或者是三代同堂,可考虑建面96㎡的四房户型,6米宽阳台,主卧更带有独立衣帽间设计。
中新广州知识城快速并入广州主城
侨建御溪谷低估值将回升至合理水平
8月3日，中新广州知识城总体发展规划暨政策体系研讨会上，有关专家透露，这个总体规划面积约123平方公里的“智慧之城”将有望率先实现“零收费”，5年内不用向省、市两级政府上缴财政收入。省、市政府为知识城的投资和经济发展敞开财政大门，也使得知识城能够在较短的时间实现经济腾飞并快速融入广州主城。
政府大力支持，知识城投资有门道
中新知识城是中国与新加坡继天津工业园、苏州生态园后的又一大型合作项目。这个千亿投资项目被誉为“中国开发区最高版本”，将成为引领广州、广东乃至中国产业高端发展尤其是知识型经济发展的新引擎;汇聚全球精英人才的智慧之城;国际一流水平的生态宜居新城。显然，相比前两个中新合作项目，知识城项目的产业发展将更加高端，合作的领域更大。为此，广州市委市政府高度重视，除了上述免交财政收入的明令外，在早前通过《中共广州市委、广州市人民政府关于加快推进知识城开发建设的决定》中，政府还鼓励知识城设立各类产业投资基金，发展各类资金信托业务和担保业务，拓宽企业直接融资渠道，形成以政府投入为引导、企业投入为主体、社会投入为支撑的多元化、多渠道的产业发展资金投入体系，值得一提的是，6月30日知识城奠基仪式上，政府就促成了33个签约项目。
新加坡星桥国际私人有限公司董事长林子安认为，中新广州知识城的竞争对手不是上海、无锡、苏州，也不是巴黎、纽约、伦敦，而是美洲、欧洲、亚洲发达国家的二、三线城市，如亚特兰大、旧金山、洛杉矶等。因此，知识城要吸引来自这些国家的投资商放弃国内市场前来，就必须有强大的投资吸引政策。
快速融入广州，知识城争取省一级管理
相比此前中国和新加坡合作的苏州工业园和天津生态城项目，广州知识城采用的是“企业先行，政府支持”的全新模式，按广东省市委书记汪洋的说法，广州知识城模式不会给中央政府带来额外的压力，也不需要中央政府特地为它设立领导机构。尽管如此，汪洋仍然希望向中央政府争取赋予中新知识城类似天津生态城和苏州工业园的优惠政策。此前，广州市已经通过《决定》，竭尽所能赋予知识城全方位的优惠措施。如支持知识城先行先试、开展行政事业性收费综合改革试点、实行审批管理零收费等。另外，还要求将广州开发区享有的市一级管理权限覆盖到知识城，并积极争取赋予省一级经济管理权限。
随后，8月9日《中新广州知识城起步区控制性详细规划》通过市城市规划委员会审议，标志着中新知识城正式迈进实操阶段。规划公示中，知识城南北两个独立起步区建设将同时启动。届时，行政办公管理中心、金融商业中心、文化娱乐中心将是起步区建设与发展的引爆点和支撑点，也使得知识城具备“城”的基本条件。在之前的研讨会上透露的知识城将在未来3~4年开通地铁、城际轨道，开放力度要超CEPA等信息，都体现了政府对知识城的高度重视。按照建设规划，再过三四年，独“城”一体的知识城，无论从产业结构、配套设施、交通网道上无限靠近广州主城区。得益于政府力推中新广州知识城快速并入广州主城区也指日可待。
侨建御溪谷岛上别墅自然的味道很迷人
知识城全面利好展现，周边楼地遭哄抢
知识城的快速融入广州以及详细规划的抢闸出炉，使得一个未来国际“宜业宜居”的新城开始显露出轮廓。而早在中新知识城启动之前，受区域市场敏感，中新知识城周边的房地产开发就已经开始升温。近几年来，保利、恒大、侨建、雅居乐等众多开发商已纷纷进军东广州，纷纷抢拍土地资源。2009年增城推出的5幅土地，均受到开发商的热捧，5幅土地全部成交，无一例流拍。去年10月29日，科学城K X C-F8-1-1地块更是以43.41亿的高价通过激烈的争夺后被某发展商收入囊中。随着中新广州知识城项目消息传出，东广州板块的土地价值也成倍增加，中新知识城周边楼地成开发商哄抢之势。
知名营销专家谢逸枫表示，由于政府对于中新知识城开发的积极推进，并且地价相对便宜，未来发展前景看好，因此吸引了众多开发进驻开发，未来的新推地块估计也会比较火。目前，东广州汇聚了侨建·御溪谷、恒大山水城、合景泰富誉山国际、保利壹号公馆等众多名盘，其中最引人瞩目的莫过于同样蕴含着深厚东南亚国际背景的纯高端别墅侨建·御溪谷。在中新广东知识城强势崛起的大环境下，侨建·御溪谷近期楼市频出招，这不禁让人们对同是东南亚背景的两大资本巨鳄的关系浮想联翩。